本文源于公众号--樱桃大房子  1、平时我们注目楼市的涨跌，必须注意央行个人住房贷款余额的数据，因为钱会说道假话，这才是要求房价涨跌，楼市行情分明的关键。  最近易居研究院出有了一个报告，央行数据表明，2019年三季度，个人住房贷款余额追加10900亿元，环比持平，同比快速增长5margin:10px auto;color:#8290a6">数据来源：中国人民银行、易居研究院  看上面这个图，对比一下，你可以大约看出来，从2016年到现在，房贷余额占比和追加仍然是较为多的，就追加余额来说，比起2015年之前，显著下降了一个台阶。

  仔细观察历史数据，个人住房按揭贷款新增额大体经常出现三个高点（40 text-align: left;">  之后虽然有所暴跌，但是仍然在20 text-align: left;">  解释什么呢？  也就是说，现在虽然调控很严苛，但是对房地产行业来说，似乎要比2014之前那一轮调控周期日子好过的多。除非是你前几年十分保守，拿了过于多地王，或者说高杠杆融资的，现在就不会较为难熬。  当然，还有一个有可能，现在只是上半场，还有下半场要煮，很多房企熬不过下半场。

  最近又传出一家靠花钱买出有的百强房企，上海三盛宏业陷于资金链危机，全国项目大面积复工，距倒闭整肃仅有一步之遥，员工高利贷，董事长当众痛哭。  公司总资产512.48亿元，总负债就有417.65亿元，其中带息债务269.52亿元，资产负债率高达81.5 text-align: left;">  2、下面还有一个图，就是全国居民购房杠杆率与百城房价指数。

现在大约正处于调控的一个中途，所以还有较长的一段时间必须等候天亮。数据来源：中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、中国城市二手房指数网站、易居研究院  全国居民购房杠杆率=季调个人住房贷款余额新增额/季调全国一、二手住宅销售总额+9 text-align: left;">  易居研究院的报告找到，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现出于是以涉及关系。  只要居民特杠杆，房价就下跌。

居民叛杠杆，房价涨幅就暴跌。  2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时经常出现大幅度上升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度闻覆以。  居民购房杠杆率在2016年四季度闻覆以，主要原因是2016年底开始更加多的城市放宽信贷政策。

  2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅实时上行。二季度杠杆率更进一步上行，房价指数涨幅不断扩大，这主要是二季度部分二线城市楼市有加剧迹象，三四线城市还在轮动下跌。  7.31政治局会议后，市场显著降温，三四季度杠杆率和房价指数涨幅实时上行。

  2019年一二季度，因为降准，杠杆率和房价指数涨幅实时下行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期性刺激经济的手段，市场预期随之改变，全国首套房贷平均值利率倒数4个月下降，三季度杠杆率和房价指数涨幅实时上行。  如果参照上一轮调控看，居民杠杆率在2012年时，大约是21 text-align: left;">  这一轮调控，居民叛杠杆目前还在30 text-align: left;">  调控早已过去三年了，我实在离起点最少还有2年的时间吧！或许更加幸！要看泡沫消化的情况，所以一城一策是必定。

  但有些城市，比如苏州，深圳，武汉，杭州，这几年房价压根就没跌，仍然在急剧爬坡，或者横盘波动，这种城市是万万不能放松的，泡沫没消化完了，必需再行压着。

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